Genel olarak,
Taşınmaz satış sözleşmesi; satıcının, maliki olduğu taşınmaz bir malı alıcı tarafa devrettiği bir sözleşmedir. Bu sözleşmenin, resmi şekilde yapılması, kanun gereği bir zorunluluktur. Bu resmi şekil, tapu müdürlüklerinde yerine getirilmektedir. Ancak; 28.06.2022 tarihinde Resmi Gazete’ de yayımlanan 7413 sayılı kanunla, taşınmaz satışının noterde yapılması gündeme gelmiştir. Bu yeni düzenlemeyi, ayrıntılarını ve noterlerin bu göreve ne zaman başlayacaklarını yazımızda inceledik.
Taşınmaz nedir? taşınmaz satışının noterde yapılması
Türk Medeni Kanunu’nda belirtilen taşınmaz türleri şunlardır:
- Arazi,
- Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
- Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler
Taşınmaz satış sözleşmesi resmi şekilde yapılmalıdır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesine göre:
‘’Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.’’
Tapu Kanunu’na göre de, taşınmaz satış sözleşmeleri, tapuda, tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından yapılabilecek bir sözleşmedir.
Yeni hukuki düzenleme ile taşınmaz satışının noterde yapılması gündeme gelmiştir.
28.06.2022 tarihinde Resmi Gazete’ de yayımlanan 7413 sayılı kanunla birlikte; noterlere de taşınmaz satış sözleşmesi yapma yetkisi verilmiş ve böylece, taşınmaz satışının noterde yapılması gündeme gelmiştir.
Yeni değişikliğe göre, taşınmazını satmak isteyen kişi, bu devir işlemini noterlerde de yapma hakkına sahiptir. Ancak taşınmaz satışının noterde yapılması imkanı, elbette ki tapu müdürlüklerinin devir yetkisini ortadan kaldırmamaktadır. Bu düzenlemeyle, noterler de, taşınmaz devri konusunda tapu müdürlükleri yanında yetkili kılınmıştır.
Öncelikle bir ‘’tapu bilişim sistemi’’ kurulacaktır. Bu bilişim sisteminin kurulduğunun, Adalet Bakanlığı resmi internet sitesimde duyurulduğu tarihten itibaren taşınmaz satışının noterde yapılması mümkün olacaktır.
Yeni kanunla noterlere taşınmaz satış sözleşmesi yapma yetkisi verildiğinden; tapu kayıt örneği ve taşınmaza ilişkin diğer bilgiler, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından noterlerle paylaşılacaktır. ‘’Tapu bilişim sistemi’’ adlı bu sistem ise henüz kurulmamıştır.
Bu bilişim sisteminin kurulduğu, Adalet Bakanlığı resmî internet sitesinde duyurulacaktır. Noterlerin taşınmaz satış sözleşmesi yapma yetkisi de; bu bilişim sisteminin kurulduğunun, Adalet Bakanlığı resmi internet sitesinde duyurulması sonucunda başlayacaktır. Bu bilişim sisteminin, 01.01.2023 tarihine kadar kurulması kanun gereği zorunludur. Ancak; Cumhurbaşkanı, bu süreyi 6 aya kadar uzatma yetkisine sahiptir.
Netice itibariyle, taşınmaz satışının noterde yapılması konusunda gerekli alt yapı ve bilişim sisteminin kurulması beklenmektedir.
Taşınmaz satışı için notere başvuru süreci nasıl gerçekleşir?
Taşınmaz satışının noterde yapılması için notere başvurulduğunda, noterler, öncelikle bir ‘’başvuru belgesi’’ düzenleyecektir. Noterler ayrıca; taşınmaz üzerindeki her türlü kısıtlamaları dikkate alacak ve taşınmaz satışıyla ilgili sınırlamalar, usul ve esasları gözetecektir. Tapu kayıt örneği ve taşınmaza ilişkin diğer bilgiler de, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından noterlerle de paylaşılacaktır.
Taşınmaz satış işlemi nasıl gerçekleştirilir?
Taşınmazını devretmek isteyen mülk sahibi, notere başvurduğunda öncelikle bir başvuru belgesinin düzenlenmesi gerektiğini ifade ettik. Noter, bunun üzerine öncelikle hak sahibini belirler. Akabinde; taşınmazın satışına engel hukuki bir durumun bulunup bulunmadığını tespit eder. Şayet hak sahibi belirlenemiyorsa veya satışa engel hukuki bir durum varsa, noter satış işlemini yapamaz. Herhangi bir hukuki engel bulunmaması halinde, taşınmaz satış sözleşmesi yapılır.
Satıcı ve alıcı satış sözleşmesini imzaladığı anda noter, tapu bilişim sistemi vasıtasıyla yevmiye numarası alır. Sözleşmeyi de bu sisteme kaydeder. Sözleşmenin sisteme kaydı da yapıldıktan sonra, tapu müdürlüğü, taşınmazı tapu siciline tescil eder. Noterler, satış sözleşmesi ve diğer belgeleri sisteme aktaracak ve fiziki olarak arşivleyecektir.
Taşınmaz satış sözleşmelerinin noterler tarafından bizzat yapılması gerekir.
Normal şartlarda noterler, stajının üç ayını tamamlayan stajyerine, başkatibine veya üç ayını tamamlamış diğer bir katibine imza yetkisi verme hakkına sahiptir.
Ancak; noterlere taşınmaz satış yetkisi veren yeni kanun hükmüne göre; noterlerin, taşınmaz satış sözleşmesiyle ilgili işlemleri bizzat yapması gerekmektedir.
Taşınmaz satışının noterde yapılması sırasında tapu harcı ödenir.
Taşınmaz satışının noterde yapılması sırasında noterler, Harçlar Kanunu gereği tapu harcı alır.
Tapu harcını tam olarak almayan noterin hukuki sorumluluğu doğar.
Harçlar Kanunu gereği alınması gereken tapu harcı tam olarak alınmazsa, noterlerin hukuki sorumluluğu doğar. Bu sorumluluğun kanuni dayanağı ise Harçlar Kanunu’nun 128. maddesidir:
‘’Gerekli harçları tamamen almadan işlem yapan memurlar harcın ödenmesinden mükellefler ile müteselsilen sorumludurlar.’’
Noterde taşınmaz satışı sırasında damga vergisi ve değerli kağıt bedeli ödenir mi?
Noterde yapılacak taşınmaz satış sözleşmeleri, damga vergisinden muaftır. Diğer bir deyişle, taşınmaz satışının noterde yapılması sırasında; bu işlem için damga vergisi alınmaz. Ayrıca taşınmaz satış sözleşmesiyle ilgili düzenlenen kâğıtlar için de herhangi bir değerli kâğıt bedeli ödenmez.
Noterde yapılacak taşınmaz satış sözleşmesinde, bu işlem için notere ne kadar ücret ödenir?
Noterler, taşınmaz satış sözleşmesi kapsamında yaptığı işlemler karşılığında, noter ücretine hak kazanır. Noter ücreti ise, taşınmazın değerine göre hesaplanır. Bu ücret; 500 TL ila 4.000 TL arasında değişen bir ücrettir. Bu miktarlar, her yıl bir önceki yıla göre, yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere artırılacaktır.
Döner sermaye hizmet bedeli nedir?
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü döner sermaye işletmesine gelir kaydedilmek üzere bir de hizmet bedeli alınacaktır. Ayrıca; bu işlemler nedeniyle noterlere de herhangi bir pay veya aidat ödenmeyeceğine, yeni kanuni düzenlemede yer verilmiştir.
Taşınmaz satış sözleşmesinin düzenlenmesi nedeniyle zararı doğan kişiler, bu zararların tazmini için devlete ve noterlere dava açma hakkına sahiptir.
Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesine göre:
‘’Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder.’’
Taşınmaz satış sözleşmesi yapma yetkisinin noterlere de verilmesiyle, noterlerin de taşınmaz satış sözleşmesinin düzenlenmesi nedeniyle doğan zarardan sorumlu olduğu, Noterlik Kanunu madde 162/2, cümle 1’de belirtilmiştir:
‘’ Taşınmaz satış sözleşmesinin düzenlenmesinden dolayı oluşan zarardan noterler de sorumludur.’’
Noterlere taşınmaz satış sözleşmesi yapma yetkisi verilmesi, elbette ki devletin hukuki sorumluluğunu ortadan kaldırmamaktadır. Yalnız; şayet taşınmaz satış sözleşmesinin düzenlenmesi nedeniyle bir zarar doğmuşsa, devletin yanında noterler de, bu zarardan sorumlu olacaktır.
Bu zararı Devlet ödediği taktirde; Devlet, sözleşmeyi düzenleyen notere rücu edecek; diğer bir deyişle, noterin sorumluluğuna gidecektir. Devlet tarafından notere karşı açılacak davalar da, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülecektir.
Noter de, bu zararlar nedeniyle ödediği miktar için, işin yapılmaması, hatalı yahut eksik yapılmasına sebep olan stajyer veya noterlik personeline rücu etme hakkına sahiptir.
Sonuç, taşınmaz satışının noterde yapılması
Noterlere taşınmaz satış sözleşmesi yapma yetkisi veren kanun Resmi Gazete’ de yayımlanmıştır. Ancak; bununla birlikte henüz bir tapu bilişim sistemi kurulmamıştır. Tapu bilişim sistemi; tapu kayıt örneği ve taşınmaza ilişkin diğer bilgilerin, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından noterlerle paylaşılacağı bir sistemdir. Ayrıca; satıcı ve alıcı tarafından taşınmaz satış sözleşmesi imzalandığı anda noter, bu bilişim sistemi üzerinden yevmiye numarası alacak ve sözleşmeyi de bu sisteme kaydedecektir. Bu sistem kurulduğunda Adalet Bakanlığı resmi internet sitesinde duyurulacak ve bu duyuru üzerine, taşınmaz satışının noterde yapılması için başvuruda bulunulabilecektir. Bu sistemin 01.01.2023’ e kadar kurulması hedeflenmekle birlikte, Cumhurbaşkanının bu süreyi 6 ay daha uzatma yetkisi bulunmaktadır.
TÜZEL&GÜLŞEN Hukuk Bürosu, taşınmaz satış sözleşmeleri konusunda hukuki danışmanlık hizmeti ile taşınmaz satış sözleşmesinin düzenlenmesi nedeniyle zarara uğrayan kişilerin açabileceği davalarda avukatlık hizmeti vermektedir.
Avukat Derya TÜZEL GÜLŞEN
Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla.