KAMULAŞTIRMA NEDİR?

Genel olarak

Kamulaştırma; kamusal bir hizmet veya teşebbüsün yürütülmesi için gerekli olan ve gerçek ya da özel hukuk tüzel kişisinin mülkiyetindeki malların, kamusal kullanıma geçirilmesi için yapılan bir işlemdir. 

Kamulaştırmanın konusu nedir?

Kamulaştırma işleminin konusu; taşınmaz mal ve kaynaklar ile irtifak haklarıdır. 

Kamulaştırma konusu mallar kime aittir?

Kamulaştırmaya konu edilecek mal varlığının; gerçek bir kişi veya bir tüzel kişiye ait olması mümkündür. Örnek olarak; A Belediyesi, bir gerçek kişi olan Fatma’ya ait taşınmazı kamulaştırabileceği gibi, B Şirketine ait bir taşınmazı da kamulaştırabilecektir. 

Kamulaştırmayı kim yapar? kamulaştırma.

Kamulaştırma işlemini idareler yapar. İdare, Kamulaştırma Kanunu kapsamındaki tanımıyla; yararına kamulaştırma hak ve yetkisi tanınan kamu tüzel kişileri, kamu kurum ve kuruluşları ile gerçek ve özel hukuk tüzel kişileridir. 

Kamulaştırmanın ön şartı nedir?

İdareler; yalnızca, yapmakla yükümlü oldukları kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi için gereken taşınmaz malları, kaynakları ve irtifak haklarını kamulaştırma hakkına sahiptir. Kamulaştırma işlemi, kamu yararı amacından başka bir amaçla tesis edilemez. Yapılmakla yükümlü olunan kamu hizmetleri veya teşebbüsleri; kanunlar ve Cumhurbaşkanlığı kararnameleriyle belirlenecektir. 

İdare, kamulaştırma bedelini nasıl öder? Taksitle ödeme mümkün müdür?

İdarenin, yeterli ödenek temin etmeden kamulaştırma işlemlerine başlaması yasaktır. İdarenin; kamulaştırma bedelini nakden ve peşin olarak ödemesi esastır. Ancak şu hallerde eşit taksitle ödeme yapması mümkündür:

– Cumhurbaşkanı tarafından kabul edilen büyük enerji ve sulama projeleri ile iskan projelerinin gerçekleştirilmesi,

– Yeni ormanların yetiştirilmesi, 

– Kıyıların korunması

– Turizm amacıyla yapılacak kamulaştırmalarda, 

Kamulaştırma bedelinin o yıl Genel Bütçe Kanununda gösterilen miktarı, nakden ve peşin olarak ödenir. Ancak bu miktar, kamulaştırma bedelinin 1/6’sından az olamayacaktır. Bu miktarın üstündeki kamulaştırma bedellerinin, en fazla 5 yıl içinde faiziyle birlikte ödenmek üzere eşit taksitlere bağlanması mümkündür. Bu durumda ödeme, peşin ödeme miktarından az olamayacaktır. 

Peşin ödeme gününü takip eden günden itibaren, taksitlere, Devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz haddi uygulanır.

Hangi durumlarda taksitle ödeme yasaktır?

Şayet kamulaştırılan toprakta, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçi mevcutsa; bu durumda bu çiftçiye ait olan bedel, her halde peşin ödenecektir. Taksitle ödeme yasaktır. 

İrtifak kamulaştırması nedir?

Yazımızın başlangıcında, irtifak hakkının da kamulaştırma konusu olabileceğini belirtmiştik. İrtifak hakkı, yasal olarak kullanma ve yararlanma hakkını kendi içerisinde barındıran bir haktır. Kamulaştırma işleminde de kimi zaman taşınmazın kendisinin kamulaştırılması yerine; amaç için yeterli olduğu takdirde taşınmaz malın belirli kesimi, yüksekliği, derinliği veya kaynak üzerinde kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulması mümkündür.

Ancak; mülkiyet hakkının kullanımını engellenmemek ve can, mal güvenliği önlemleri alınmak şartıyla; kamu yararına dayalı olarak taşınmazların üstünde teleferik ve benzeri ulaşım hatları ile her türlü köprü, taşınmazların altında metro ve benzeri raylı taşıma sistemleri ile tünel yapılması kanunen mümkündür. 

Şayet; taşınmazların mülkiyet hakkının kullanımı engellenmemişse, taşınmazlara ilişkin herhangi bir kamulaştırma yapılmayacaktır. Bu durumda; yapılan yatırım nedeniyle taşınmaz maliklerinden değer artış bedeli alınamaz. 

Kamu yararı kararını kim alır? Kararı hangi merci onaylar?

Kamu yararı kararı alacak olan ve bu kararı onaylayacak olan makam; yararına kamulaştırma yapılacak idareye göre değişmektedir. Aşağıdaki tabloda detaylara yer vermekteyiz:

Hangi durumlarda kamu yararı kararı alınması ve bu kararın onaylanması gerekmez? kamulaştırma.

Onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için; ayrıca kamu yararı kararı alınması ve onaylanması gerekmez. Bu halde; yetkili icra organı, kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar alır. 

İdare, kamulaştırmadan önce hangi işlemleri yapmak zorundadır?

Kamulaştırmayı yapacak idarenin, kamulaştırma işleminden önce yapması gereken birtakım iş ve işlemler vardır. 

• İdare; öncelikle; kamulaştırma veya kamulaştırma yoluyla üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmaz malların veya kaynakların sınırı, yüzölçümü ve cinsini gösterir ölçekli planı yapar veya yaptırır. 
• Kamulaştırılan taşınmazın sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırmalarla tespit ettirir.

• İlgili vergi dairesi idarenin isteği üzerine taşınmaz mal ve kaynakların vergi beyan ve değerlerini; vergi beyanı yoksa, beyan yerine geçecek takdir edilecek değeri en geç 1 ay içerisinde verir. 

• Kamulaştırma kararı alan idare; kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini kamulaştırmaya konu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirecektir. Bildirim tarihinden itibaren malik değişirse, mülkiyette veya mülkiyetten gayri ayni haklarda değişiklik olursa; tapu idaresi bu durumu, kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır. 

Kamulaştırma kararı alan idarenin taşınmaza koyduğu şerh hangi durumda kaldırılır?

Şayet idare; şerh tarihinden itibaren 6 ay içinde ‘’kamulaştırma bedelinin tespiti ile idare adına tescili’’ isteğinde bulunduğuna dair mahkemeden alacağı belgeyi tapu idaresine ibraz etmezse; tapu idaresi, şerhi resen sicilden silecektir. 

İdare, kamulaştırmada öncelikle satın alma usulünü uygulamak zorundadır. 

Kıymet Takdir Komisyonu: Kamulaştırma işlemlerine başlayan idarenin, bu süreçte öncelikle ‘’satın alma usulünü’’ uygulaması şarttır. Kamulaştırma kararının alınmasının ardından; idare, uzman kişi ve kuruluşlardan rapor alarak; taşınmazın tahmini değerini belirlemek için kendi bünyesinde kıymet takdir komisyonu görevlendirir. Komisyon en az üç kişiden oluşur. Bir veya birden fazla komisyonun görev alması mümkündür. 

Uzlaşma Komisyonu: Tahmin edilen bedel üzerinden; pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere idare, kendi bünyesi içinden en az 3 kişilik bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirecektir. 

İdare, maliki uzlaşma görüşmesine davet eder.

İdare, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz mal, kaynak veya bunların üzerindeki irtifak haklarının bedelinin peşin veya taksitle ödemenin mümkün olduğu durumlarda taksitle. ödemek ve pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini; resmi taahhütlü bir yazıyla malike bildirir. İdare bu bildirimde, kıymet takdir komisyonunun tespit ettiği tahmini bedeli belirtmez. 

Malik, uzlaşma davetine icabet edebilir. 

Malik veya yetkili temsilcisi, uzlaşma davetinin tebliğinden itibaren 15 gün içinde; kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satma veya trampa isteğiyle birlikte idareye başvurursa; komisyonun belirlediği tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır. Tespit edilen tahminî değeri geçmemek üzere; bedelde veya trampada anlaşmaya varılırsa, bir anlaşma tutanağı düzenlenir. Anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları, kamulaştırma bedeli, malikin kimlik bilgileri, taşınmazların tapuda tesciline veya terkinine dair kabul beyanları bu tutanakta yer alır. Bu tutanak; malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanacaktır. Bu tutanak, malikin ferağ beyanı ve tapuda idare adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır.

İdare kamulaştırma bedelini ne zaman ödemelidir?

İdare, anlaşma tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren en geç 45 gün içinde, tutanakta belirtilen bedeli hazır etmelidir. Taşınmaz, anlaşma tutanağı ve kamulaştırma öncesi taşınmaz üzerindeki tüm takyidat ve haklardan arındırıldığını bildiren yazıya istinaden idare adına tapuya resen tescil veya terkin edilir. Tapuya resen tescil veya terkinden sonra kamulaştırma bedeli malike ödenir. 

Uzlaşma sağlandığında malik yeniden dava açabilir mi?

Uzlaşma yoluyla satın alınan veya trampa edilen taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yoluyla alınmış sayılır. Kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davası açılamaz. Şayet anlaşma olmazsa veya ferağ verilmezse, dava açılacaktır. Dava sürecini ayrı bir yazımızda inceleyeceğiz. 

Sonuç

Kamulaştırma, kişilerin mülkiyet hakkına yapılan bir müdahale biçimidir. Bu nedenle; kamulaştırma işleminin süreci, kanunda ayrıntılı bir şekilde düzenlenmiştir. Bu yazımızda, kamulaştırma kararı alınmasını, kamu yararı kararı alacak ve bu kararı onaylayacak merciler ile malikin uzlaşma görüşmelerine davet edilmesi sürecini inceledik. Konuya ilişkin diğer yazılarımızda, kamulaştırma işlemlerinde gündeme gelebilecek davaları inceleyeceğiz. 

TÜZEL&GÜLŞEN Hukuk Bürosu , taşınmazlarında kamulaştırma kararı alınan kişiler ile kamu hizmet veya teşebbüsün yürütülmesi için kamulaştırman kararı talep eden kişilere; tüm süreç boyunca hukuki destek hizmeti vermektedir.

AV. DERYA TÜZEL GÜLŞEN

Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla.