Genel olarak
Kamulaştırma, genel olarak; kişilerin mülkiyetindeki bir taşınmazın kamusal kullanıma geçirilmesi için yapılan işlemdir. Örnek olarak; bir kişiye ait taşınmazın, uygulama imar planında park alanı olarak belirlenmiş olması mümkündür. Bu kişiye ait taşınmazın, fiilen de kamusal kullanıma geçirilmesi için, taşınmaza ilişkin kamulaştırma işlemleri yapılır. Bu sürecin en önemli aşamalarından biri de kamulaştırma bedelinin tespiti davası aşamasıdır.
Kamulaştırma bedelinin tespiti davası nedir?
Kamulaştırma konusunu genel olarak incelediğimiz ilk yazımızda da belirttiğimiz üzere; kamulaştırmada öncelikle satın alma usulünün uygulanması esastır. İdare, kamulaştırmak istediği taşınmazın sahibine uzlaşma davetiyesi gönderir ve ilgili taşınmazı kamulaştırmak istediğini bildirir. Uzlaşma toplantısında malik ile idare anlaşırsa dava açılması gerekmez. Ancak taşınmaz malın malikinin, idarenin teklifini kabul etmemesi halinde, uzlaşmazlık tutanağı düzenlenir. Bu durumda kamulaştırma bedelinin tespitini mahkemenin belirlemesi için, kamulaştırma bedelinin tespiti davası açılması gerekir.
Kamulaştırma bedelinin tespiti davasını kim açar?
Kamulaştırma bedelinin tespiti davası yalnızca, Kamulaştırma Kanununda tanımı verilen idare tarafından açılabilir.
Dava açılmadan önce işletilmesi gereken usul nedir?
İdarenin, kamulaştırma bedelinin tespiti davası açmadan önce ‘’satın alma’’ usulünü denemesi gerekir. Kamulaştırma, satın alma usulüyle yapılamazsa, idare bu davayı açacaktır.
Davaya hangi mahkeme bakar?
Kamulaştırma bedelinin tespiti davası, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılmalıdır.
Davada ileri sürülen talep nedir?
Kamulaştırma bedelinin tespiti davası sürecinde ileri sürülen talepler şu şekildedir:
- Kamulaştırma konusu taşınmaz malın bedelinin belirlenmesi,
- Kamulaştırma bedelinin peşin/ şartları mevcutsa taksitle ödenmesi karşılığında taşınmazın idare adına tescili
Mahkeme, en geç 30 gün sonrası için duruşma günü belirlemekle yükümlüdür.
Kamulaştırma bedelinin tespiti davası açılan mahkeme; idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç 30 gün sonrası için duruşma günü verir. Taşınmazın malikine tebligat yapar. Tebligatta, dava dilekçesi ve duruşma günü yer alır.
Kendisine tebligat yapılan taşınmaz maliki 10 gün içinde mahkemenin talep ettiği bilgi ve belgeleri sunmakla yükümlüdür.
Taşınmaz maliki, kendisine yapılan tebligat üzerine, mahkemece talep edilen bilgi ve belgeleri gecikmesizin bildirmek zorundadır. Dava sürecinin, bu alanda çalışan bir avukatla takibi, hak kaybına uğranılmaması açısından önem taşımaktadır.
Hakim, kamulaştırma bedelinin tespiti davası duruşmasında tarafları önce anlaşmaya davet eder.
Duruşmada; taşınmazı kamulaştırmak isteyen idare ile taşınmazın maliki önce taşınmazın bedeli konusunda anlaşmaya davet edilir. Anlaşma sağlanırsa, uyuşmazlık biter.
Taraflar bedelde anlaşamazsa yargılama devam eder. Keşif yapılır.
Tarafların kamulaştırma bedeli konusunda anlaşma sağlayamaması halinde, hakim, en geç 10 gün sonrası için keşif günü verir. En geç 30 gün sonrası için de duruşma günü verir. Taşınmazda öncelikle keşif yapılır. Keşifte tarafların, muhtarın beyanı alınır.
Keşif sonrasında bilirkişi raporu düzenlenir, taraflara tebliğ edilir.
Bilirkişi, taşınmazın değerini belirten raporunu 15 gün içinde mahkemeye verir. Mahkeme, raporu taraflara tebliğ eder. Hakim, duruşmaya, taraflar veya vekilleri ve bilirkişileri çağırır. Tarafların bilirkişi raporlarına itirazı dinlenir. Bilirkişilerin bu itirazlara karşı beyanı alınır.
Hakim, hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder.
Taraflar bedelde anlaşamadığında, hakim, gerekirse yeni bir bilirkişi kurulu belirleme hakkına sahiptir. Buradaki süreç de 15 gün içinde sonuçlandırılmak zorundadır. Hâkim, tarafların ve bilirkişilerin rapor veya raporları ile beyanlarından yararlanıp; adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder.
Kamulaştırma bedeli nasıl belirlenir?
Mahkemenin belirlediği bilirkişi kurulu, bedelin tespitini etkileyecek tüm ölçütleri dikkate alarak rapor düzenler. Taşınmazın cinsi, yüzölçümü, kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurları, her unsurun ayrı ayrı değeri, varsa vergi beyanı, kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini dikkate alır. Dava sürecinde bedelin tespiti noktasında; Sermaye Piyasası Kurulu’nun kabul ettiği değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporu hazırlanır. Bu raporlara dayalı olarak taşınmaz malın değerini hakim tespit eder.
İmar nedeniyle oluşacak değer artışı bedelin belirlenmesinde etkili midir?
Kamulaştırma bedelinin tespiti davası sürecinde taşınmaz malın değerinin tespit edilirken; kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz.
Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde; bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta oluşacak kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilecektir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir.
Kısmen kamulaştırma mümkün müdür? Bu durumda kamulaştırma bedeli nasıl belirlenir?
Kısmen kamulaştırma yapılması mümkündür. Ancak kısmen kamulaştırma halinde dikkat edilmesi gereken hesaplamalar vardır. Bu durumda taşınmazın değeri şu şekilde belirlenir:
Kısmen kamulaştırma nedeniyle;
1- Kamulaştırma bedelinin tespiti davası konusu olan taşınmazın kamulaştırılmayan kısmının değerinde bir değişiklik olmamışsa:
Taşınmazın tamamı için takdir edilen kamulaştırma bedelinden; kamulaştırılan kısma düşen miktardır.
2- Kamulaştırma bedelinin tespiti davası konusu olan taşınmazın kamulaştırılmayan kısmın kıymetinde eksilme olmuşsa:
Eksilen değer miktarı tespit edilir. Kamulaştırılan kısım için belirlenen kamulaştırma bedeline eksilen değer eklenir.
3- Kamulaştırma bedelinin tespiti davası konusu olan taşınmazın kamulaştırılmayan kısmın değeri artmışsa:
Artış miktarı tespit edilir. Kamulaştırılan kısım için belirlenen bedelden, artan değer çıkarılır. Bu indirme, kamulaştırma bedelinin % 50’sinden fazla olamaz.
Artış ve düşüş belirlemeleri, Kamulaştırma Kanunundaki usullere göre yapılır.
Kamulaştırma dışında kalan kısım, imar mevzuatına göre yararlanmaya elverişliyse; kesilen bina, ihata duvarı, kanalizasyon, su, elektrik, havagazı kanalları, makine gibi tesislerden mal sahiplerine kalacak olanlarının eski niteliklerine göre kullanılabilecek duruma getirilebilmeleri için gereken gider ve bedel; kamulaştırma bedeline eklenir. Bu masraf ve bedeller, yukarıda 2 numarada yer verdiğimiz kıymet düşüklüğü miktarının belirlenmesinde dikkate alınmaz.
Kısmen kamulaştırmada artan kısım yararlanmaya elverişli değilse ne olur?
Kısmen kamulaştırmada; kamulaştırmadan artan kısım yararlanmaya elverişli değilse ve kamulaştırma işlemine karşı da idari yargıda dava açılmamışsa; mal sahibi, en geç kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren 30 gün içinde yazılı olarak başvurup, bu kısmın da kamulaştırılmasını talep etme hakkına sahiptir. Bu durumda artan kısım da kamulaştırılmak zorundadır.
Kamulaştırma bedeli üzerinde taraflar anlaşamazsa ne olur?
Hakimin belirlediği kamulaştırma bedeli üzerinde taraflar anlaşırsa, bu bedel, peşin ve nakit olarak, hak sahibi adına bankaya yatırılacaktır.
Taraflar anlaşamazsa, hakim, belirlediği kamulaştırma bedelini mahkemenin belirttiği banka hesabına yatırması ve yatırdığına dair makbuzu ibraz etmesi için idareye 15 gün süre verir. Şayet kanundaki şartlara uygun olarak taksitle ödenmeye karar verilmişse, ilk taksitin yine peşin ve nakit olarak hak sahibi adına, hak sahibi tespit edilememişse ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere, mahkemece yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye 15 gün süre verilecektir.
Sürelerin, gereken hallerde bir defaya mahsus olmak üzere mahkemece uzatılması mümkündür.
Belirlenen kamulaştırma bedeli yatırıldığında, hakim, tescile karar verir.
İdare, kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına yatırıldığına, hâkim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen bedelin veya hak sahibinin tespit edilemediği durumlardaysa; ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere bloke edildiğine dair makbuzun ibrazı halinde mahkeme, taşınmaz malın idare adına tesciline karar verir. Mahkeme ayrıca; kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verir. Bu kararları tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya da bildirir.
Kamulaştırma bedelinin tespiti davası sonucunda mahkemenin verdiği tescil hükmü kesindir. Bedele itiraz ise mümkündür.
Mahkemenin verdiği tescil hükmü kesindir. Kamulaştırma bedeline karşı ise istinaf veya temyiz kanun yoluna başvurulması mümkündür. Bu sürecin avukatla takibi, hak kaybına uğranılmaması adına önem taşımaktadır.
Kamulaştırma bedeli de, istinaf veya temyiz incelemesi sonucunda kesinleşecektir. Bu bedel, hak sahibine peşin ve nakit olarak ödenen tutardan daha az ise, aradaki fark ilgilisinden talep edilecektir. Ancak; idare tarafından hak sahibi adına yapılan ödeme tarihi ile geri ödemeye ilişkin yazının ilgilisine tebliğ edildiği tarih arasındaki süre için faiz alınmaz.
Kamulaştırma bedeline faiz işletilir mi?
Dava sürecinin 4 ay içinde sonuçlandırılamaması hâlinde; tespit edilen bedele, bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz işletilecektir.
Kamulaştırma bedelinin tespiti davası sürecinde mahkemece gönderilen tebligatlara cevap verilmezse süreç nasıl işler?
Dava sürecinde mahkemenin gönderdiği davete uyulmadığı taktirde; mahkeme, ilgililerin yokluğunda işlem yapar. Bu süreçte gönderilen tüm tebligatlara usulüne uygun bir şekilde cevap verilmesi; sürecin avukatla takibi, hak kaybına uğranılmaması adına önem taşımaktadır.
Şayet hak sahibi tespit edilemezse mahkeme; kamulaştırma bedelinin üçer aylık vadeli hesaba dönüştürülerek nemalandırılması amacıyla gerekli tedbirler alır.
Kamulaştırma işlemine karşı iptal davası açılmışsa kamulaştırma bedelinin tespiti davası süreci nasıl işler?
Kamulaştırma işlemine karşı hak sahiplerinin, yasadaki süre içinde idari yargıda iptal davası açma hakkı vardır. Şayet bu dava açılmışsa ve idari yargı mahkemeleri de yürütmenin durdurulması kararı vermişse; kamulaştırma bedelinin tespiti davası sürecini yürüten mahkeme, idari yargıdaki iptal davasını bekletici mesele yapar. Bu davanın sonucuna göre karar verir.
Sonuç,
Kamulaştırma bedelinin tespiti davası idare tarafından açılan bir davadır. Bu davada, kamulaştırılmasına karar verilen taşınmazın maliki davalı konumundadır. Bu süreçte maliklerin, avukatın hukuki hizmetinden faydalanmaları, hak kaybına uğramamaları açısından önem taşımaktadır.
TÜZEL&GÜLŞEN Hukuk Bürosu, kamulaştırma bedelinin tespiti davası sürecinde avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir. İletişim bilgileri için tıklayınız.
Avukat Derya TÜZEL GÜLŞEN
Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. v Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla.