Genel Olarak
Bu makale, 07.12.2019 tarihinde Resmi Gazete’ de yayımlanarak yürürlüğe giren kanunla Türk hukuk sistemine dahil olan değerli konut vergisinin tanımı, kanuni unsurları ve bu kapsamda yapılan kanuni değişiklikler ile değerli konut vergisi uygulama genel tebliğine dair bilgileri içermektedir.
Değerli Konut Vergisi Nedir?
Değerli konut vergisi, Emlak Vergisi Kanunu’nun 42. ve devamı maddelerinde düzenlenen bir vergi türüdür. Bu vergi, Emlak Vergisi Kanunu’nun öngördüğü usullerle yapılan hesaplama neticesinde, bina vergi değeri 5.000.000 Türk lirasının üzerinde olan Türkiye sınırları içinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlar için öngörülmüştü. Ancak bu miktar, 01.01.2021 tarihinden itibaren uygulanmak üzere, 5.227.000 TL olarak belirlenmiştir. (Gerekçe: 29.12.2020 tarihli ve 31349 Mükerrer sayılı Resmî Gazete’ de yayımlanan Hazine ve Maliye Bakanlığının (Gelir İdaresi Başkanlığı) Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No:78)
1. TAŞINMAZLARI DEĞERLİ KONUT VERGİSİ KAPSAMINDA GÖRÜLEN KİŞİLERE, ‘’DEĞERLEME KAPSAMINDA TEBLİGAT’’ KONULU EVRAKLAR GÖNDERİLMİŞTİ.
Bilindiği üzere, değerli konut vergisine ilişkin olarak, T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü-Kadastro Dairesi Başkanlığı tarafından, taşınmazları değerli konut kapsamında bulunan kişilere, ‘’Değerleme Kapsamında Tebligat’’ konulu evraklar gönderilmişti. İdareye yapılan itirazlara, idarenin, Emlak Vergisi Kanunu’nun 43. maddesindeki 15 günlük sürede cevap vermemesi veya olumsuz cevap vermesi üzerine, bu işlemlere karşı, hukuka aykırılık iddiasıyla iptal davaları açılmıştır. Bu davalarda, idari işlemin yetki, şekil, sebep, konu ve maksat unsurları bakımından çeşitli hukuka aykırılıklar ileri sürülmüştür.
2. 20.02.2020 TARİHİNDE NE OLMUŞTU?
20.02.2020 tarihinde Resmi Gazete’ de yayımlanan 7221 sayılı Kanunla, değerli konut vergisi bakımından birtakım değişiklikler yapıldı. Bu değişiklikler özetle şu şekildedir:
07.12.2019 KANUNUN İLK HALİ | 20.02.2020 RESMİ GAZETE’DE YAYIMLANAN 7221 SAYILI KANUNLA DEĞİŞİK HALİ |
Düzenlemenin ilk halinde, bina vergi değeri veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değeri 5.000.000 Türk lirası ve üzerinde olan taşınmazlar için bu vergi getirilmişti. | İlgili düzenleme ile, Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine göre belirlenen bina vergi değeri 5.227.000 Türk lirası üzerinde olan taşınmazlar olarak değiştirilmiştir. Böylece, TKGM’nin değerli konut vergisine esas konut değerini belirleme yetkisi kaldırıldı. NOT: Bu miktar, 01.01.2021 tarihinden itibaren uygulanmak üzere, 5.227.000 TL’dir. (29.12.2020 tarihli ve 31349 Mükerrer sayılı Resmî Gazete’ de yayımlanan Hazine ve Maliye Bakanlığının (Gelir İdaresi Başkanlığı) Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No:78) |
Genel ve özel bütçeli idareler, belediyeler, üniversitelerin maliki veya intifa hakkına sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar değerli konut vergisinden muaftır. | Genel ve özel bütçeli idareler, belediyeler, üniversiteler yanında, Toplu Konut İdaresi Başkanlığının (TOKİ) maliki veya intifa hakkına sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar değerli konut vergisinden muaftır. |
Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olan kişilerden; kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup on sekiz yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlerin, gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar (intifa hakkına sahip olunması hâli dâhil) (Bu hüküm, belirtilen kişilerin tek meskene hisse ile sahip olmaları hâlinde hisselerine ait kısım hakkında da uygulanır.) değerli konut vergisinden muaftı. TKGM tarafından yapılan veya yaptırılan değerlemenin, TKGM internet sitesinde ilan edileceği ve ilgilisine ayrıca tebliğ edileceği belirtilmişti. Ayrıca tebliğ tarihinden itibaren 15. günün sonuna kadar TKGM’ ye itiraz edilmeyen mesken nitelikli taşınmaz değerinin kesinleşeceği belirtilmişti. Ek olarak, süresinde yapılan itirazların, 15 gün içinde değerlendirilerek sonuçlandırılacağı ve kesinleşen değerin de aynı usulle ilan ve ilgilisine tebliğ edileceği ve bu değerin, değerli konut vergisi uygulamasında TKGM tarafından belirlenen değer olarak kabul edileceği düzenlenmişti. Bu vergi uygulamasında, TKGM tarafından belirlenen bir değerin bulunmaması halinde, bina vergi değeri esas alınarak vergilendirme işlemleri yapılacağı ve bina vergi değerinin de 29. Maddeye göre belirlenen değer olduğu belirtilmişti. (Emlak Vergisi Kanunu madde 43) | Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olanlar, herhangi bir koşul aranmaksızın değerli konut vergisinden muaftır. Birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunanlar ise, değerli konut vergisi konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazı (intifa hakkına sahip olunması hâli dâhil) (Bu hüküm, belirtilen kişilerin tek meskene hisse ile sahip olmaları hâlinde hisselerine ait kısım hakkında da uygulanır.) bakımından değerli konut vergisinden muaftır. Emlak Vergisi Kanunu madde 43 Tamamen yürürlükten kaldırıldı. |
Verginin matrahı, bina vergi değeri ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değerden yüksek olanı olarak belirlenmişti. | Verginin matrahı, bina vergi değerinin Emlak Vergisi Kanunu madde 42’de yer alan tutarı aşan kısmı olarak belirlendi. |
Vergilendirme Oranı: 5.000.000 TL-7.500.000 TL arasında olanların (Binde 3) 7.500.001 TL-10.000.000TL arasında olanların (Binde 6) 10.000.001 TL’yi aşanların (Binde 10) Oranında vergilendirileceği düzenlenmişti. | Vergilendirme Oranı: 5.227.000 TL-7.841.000 TL arasında olanların (bu tutar dahil) 5.227.000 TL’yi aşan kısmı için (Binde 3) 10.455.000 TL’ye kadar olanlar (bu tutar dahil) 7.841.000 TL’si için 7.842 TL, fazlası için (Binde 6) 10.455.000 TL’den fazla olanlar 10.455.000 TL’si için 23.526 TL, fazlası için (Binde 10) oranında vergilendirilecektir. |
Değerli konut vergisine tabi taşınmazları belirlemek için öngörülen tutarın, vergi oranlarına esas mesken nitelikli taşınmaz değerlerinin alt ve üst sınırlarının ve TKGM tarafından belirlenen ve 42. maddede yer alan tutarı aşan (bu tutar dâhil) mesken nitelikli taşınmazların değerinin, her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre belirlenen yeniden değerleme oranında artırılacağı düzenlenmişti. Ayrıca, bu şekilde hesaplanan tutarların 10.000 Türk lirasına kadar olan kesirlerinin dikkate alınmayacağı ve TKGM tarafından belirlenen taşınmaz değerinin, değer tespitinin yapıldığı yıl yeniden değerleme oranında artırılmayacağı düzenlenmişti. | Değerli konut vergisine tabi taşınmazları belirlemek için öngörülen tutarın, vergi oranlarına esas mesken nitelikli taşınmaz değerlerinin alt ve üst sınırlarının, her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılacağı düzenlendi. Bu şekilde hesaplanan tutarların 1.000 Türk lirasına kadar olan kesirlerinin dikkate alınmayacağı düzenlendi. Cumhurbaşkanına, yeniden değerleme oranının yarısı nispetindeki artış oranını yeniden değerleme oranına kadar artırma konusunda yetki verildi. |
Bu değişiklikler, 7221 sayılı kanunun 16. maddesiyle getirilmiş olup, ilgili kanunun tam metni https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.7221.pdf adresindedir.
20.02.2020 tarihinde Resmi Gazete’ de yayımlanan düzenleme ile, Değerli Konut Vergisi mükellefiyetinin 2021 yılında başlayacağı belirtilmişti.
7221 Sayılı Kanun ile yapılan bir değişiklik de değerli konut vergisine ilişkin mükellefiyetin 2021 yılının başından itibaren başlayacağının bildirilmesidir. Ayrıca, 2020 yılında verilmesi gereken beyannamenin verilmeyeceği ve vergi tahakkuk ettirilmeyeceği de düzenlenmiştir.
Aynı kanunla, 20.02.2020 tarihinden önce Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değerlerin dikkate alınmayacağı da düzenlendi.
Ek olarak, Cumhurbaşkanına, değerli konut vergisi mükellefiyetini erteleme süresini bir yıla kadar uzatma konusunda yetki verildi.
3. DEĞERLİ KONUT VERGİSİ UYGULAMA GENEL TEBLİĞİ YAYIMLANDI.
Değerli konut vergisine ilişkin olarak yapılan son düzenleme, 15.01.2021 tarihinde Resmi Gazete’ de yayımlanan DEĞERLİ KONUT VERGİSİ UYGULAMA GENEL TEBLİĞİ olmuştur. Tebliğe ilişkin önemli bilgileri şu şekilde sıralayabiliriz:
a. Mesken Nitelikli Taşınmaz nedir?
Mesken niteliğini haiz binalar ile birden fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda her bir bağımsız bölümdür. Her bir bağımsız bölüm vergilendirme açısından ayrı ayrı değerlendirilecektir. Mesken niteliği, taşınmazın kayıtlardaki niteliğinin yanında fiilen kullanım durumuna da bakılarak belirlenecektir.
b. Bina Vergi Değeri Nedir ve Nereden Temin Edilir?
Emlak Vergisi Kanunu madde 29’ a göre binalar için hesaplanan bedel olup, taşınmazın bulunduğu yerdeki belediyeden temin edilir.
c. Değerli Konut Vergisi Mükellefi Kimdir?
Taşınmazın malikidir. Ancak taşınmaz üzerinde intifa hakkı varsa intifa hakkı sahibi vergiyi öder. Malik ve intifa hakkı sahibi yoksa mesken nitelikli taşınmaza malik gibi tasarruf edenler, vergiyi ödemekle yükümlü olacaktır. Taşınmazda payı mülkiyet varsa, her bir paydaş hissesi oranında mükelleftir. Elbirliği mülkiyetinde, malikler vergiden müteselsilen sorumludur.
d. Mükellefiyetin Başlangıç Tarihi Nedir?
- Mesken nitelikli taşınmazın bina vergi değerinin Emlak Vergisi Kanunu madde 42’de belirtilen ve o yılda uygulanan tutarı aştığı,
- Taşınmazda, Emlak Vergisi Kanunu madde 33 fıkra 1-7 arasında yazılı nedenlerle, vergi değerini değiştiren sebeplerin doğduğu,
- Değerli konut vergisinden muaf olunan halin sona erdiği,
Tarihleri takip eden yıldan itibaren mükellefiyet başlayacaktır.
e. Mükellefiyetin Sona Erme Nedenleri ve Tarihi Nedir?
- Değerli konut vergisine tabi olan mesken nitelikli taşınmazların daha sonraki yıllarda bina vergi değeri, beyannamenin verileceği yılda geçerli Emlak Vergisi Kanunu madde 42’de yer alan tutarın altında kalabilir. Bu durumda mükellef, söz konusu durumu tevsik edici belgelerle birlikte ilgili vergi dairesine durumu bildirir ve ilgili yıla ilişkin beyanname verilmez.
- Taşınmazın yanma, yıkılma, tamamen kullanılmaz hale gelme veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanması hallerinde, mesken nitelikli taşınmazlardan dolayı mükellefiyet, bu olayların vuku bulduğu tarihi takip eden taksitten itibaren sona erecektir.
f. Birden fazla meskeni olup muafiyetten yararlanmak isteyen mükellefler, muafiyet başvurusunu nasıl yapacaktır?
Bilindiği üzere, birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunanlar, değerli konut vergisinin konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazı -intifa hakkına sahip olunması hâli dâhil- bakımından, değerli konut vergisinden muaftır.
Bunun için, birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunan mükellefler, değerli konut vergisi konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazını, “Birden Fazla Meskeni Olanların, Muafiyet Uygulanacak En Düşük Değerli Tek Meskenlerine (İntifa Hakkına Sahip Olunan Dahil) İlişkin Bildirim” ile beyanname verme süresi içerisinde ilgili vergi dairesine bildirmelidir.
g. Yabancı Devletlere ait taşınmazlarda muafiyet nasıl uygulanır?
Yabancı devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan mesken nitelikli taşınmazlar ile elçilerin ikametine mahsus mesken nitelikli taşınmazlar ve bunların müştemilatı ve merkezi Türkiye’de bulunan milletlerarası kuruluşlara, milletlerarası kuruluşların Türkiye’deki temsilciliklerine ait mesken nitelikli taşınmazlar değerli konut vergisinden muaftır. Ancak bunun için karşılıklılık esası öngörülmüştür.
h. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde muafiyet nasıl uygulanır?
Esas faaliyet konusu bina inşası olanların işletmelerine kayıtlı bulunan ve henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazlar ilk satışa, devir ve temlike konu edilmediği sürece vergiden muaf olacaktır.
Arsa karşılığı inşaat işlerinde sözleşme gereği taahhüt işini üstlenen müteahhide kalan mesken nitelikli taşınmazlar da satışa, devir ve temlike konu edilmediği sürece vergiden muaf olacaktır.
i. Vergi, hangi hallerde cezalı olarak alınır?
Değerli konut vergisinde beyan usulü geçerli olduğu için, beyan edilen hususların teyidi vergi daireleri tarafından ilgili kurum ve kuruluşlardan yapılabilecektir. Muafiyetten yararlanma şartlarını taşımadığı halde muafiyetten yararlanan mükellefler ve muafiyetten yararlanma şartlarını kaybetmesine rağmen durumunda meydana gelen değişikliği bildirmeyen mükelleflere, cezalı vergi tarhiyatı yapılacak ve gecikme faizi uygulanabilecektir.
j. Verginin beyanı-tarh-tahakkuk ve tahsili süreci nasıl işler?
- Beyanname verilmesi: Değerli konut vergisinde mükellefler, ilgili Vergi Dairesi’ne Değerli Konut Vergisi Beyannamesi verir.
Beyannameler elektronik ortamda da gönderilebilir. Aynı zamanda, bağımsız çalışan Serbest Muhasebeci, Serbest Muhasebeci Mali Müşavir ve Yeminli Mali Müşavirler ile sözleşme imzalanarak, e-beyanname şeklinde de verebilir.
- Paylı Mülkiyet: Paydaşlar, payları için ilgili vergi dairesine münferiden beyanname vermelidir.
- Elbirliği Mülkiyeti: Mükellefler, müşterek imzalı bir beyanname verebilir veya bir mükellef tarafından münferiden de beyanname verilebilir.
- Tarh ve Tahakkuk: Değerli konut vergisi, beyannamenin verildiği yetkili vergi dairesi tarafından yıllık olarak tarh ve tahakkuk ettirilir.
- Tahsil: Tarh ve tahakkuk ettirilen vergi, ilgili yılın şubat ve ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte ödenecektir.
Tarh, tahakkuk, takip ve tahsil aşamaları, Gelir İdaresi Başkanlığına bağlı yetkili vergi daireleri tarafından, Vergi Usul Kanunu ile Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanunu çerçevesinde yürütülecektir.
SONUÇ
Değerli konut vergisi, 07.12.2019 tarihinde hukuk düzenimize girmiştir. Akabinde 20.02.2020 tarihinde Resmi Gazete’ de yayımlanan 7221 sayılı Kanunla, başta değerli konut vergisi mükellefiyetinin 2021’e ertelenmesi olmak üzere kanunda çeşitli değişiklikler yapılmıştı. Bu konuda yapılan son düzenleme de 15 Ocak 2021 tarihli olup, kanunun uygulanmasına ilişkin detayları içeren Genel Tebliğdir.
Mevcut durumda, değerli konut vergisi mükellefleri, 20.02.2021 günü sonuna kadar beyanname vermeli ve değerli konut vergisi tahakkuk ettirilmelidir. Tahakkuk eden verginin ilk taksiti de aynı ayın sonuna kadar ödenmelidir. Diğer taksitinse, ağustos ayında ödenmesi öngörülmüştür. Değerli konut vergisi mükellefi, mükellefiyetinin başladığı 1 Ocak- 20 Şubat arasında taşınmazını devrederse, bu taşınmaz için tahakkuk edecek verginin tamamını ödemekle de yükümlüdür.
Mevcut kanuni düzenleme bu şekilde olmakla birlikte gerek verginin tarh, tahakkuk ve tahsili aşamasında oluşabilecek durumlar gerekse de değerli konut vergisine ilişkin Anayasa Mahkemesi’ne iptal talebiyle yapılan başvurular gözetildiğinde, değerli konut vergisi birçok uyuşmazlığın doğmasına yol açan bir alan olarak gözükmektedir. TÜZEL&GÜLŞEN Hukuk Bürosu, değerli konut vergisinin tarh, tahakkuk ve tahsili aşamasında oluşabilecek hukuka aykırılıklar, cezalı vergi tarhı ve Anayasa Mahkemesi ile Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’ne bireysel başvuru yolları konularında hukuki hizmet vermektedir.
İdari davalara ilişkin hizmetlerimize https://www.tuzelgulsen.av.tr/calisma-alanlarimiz/idare-hukuku/ adresinden erişebilirsiniz. Bireysel başvuru konusundaki hizmet detaylarına https://www.tuzelgulsen.av.tr/calisma-alanlarimiz/bireysel-basvuru-hukuku/ sayfasından erişebilirsiniz.
AVUKAT DERYA TÜZEL