Genel olarak,
İmar, sözlük anlamı itibariyle ‘’bayındırlık’’ olup, bir yörenin ihtiyaçlara uygun şekilde düzenlenmesidir. Bu düzenleme işleminin temel başlangıç noktası imar planlarının hazırlanmasıdır. İmar planlarının hazırlanmasından sonra, planları uygulayacak iş ve işlemlerin hayata geçirilmesi aşaması gelir. İmar Kanunu madde 18 uygulaması da, imar planlarının hayata geçirilmesine hizmet eden uygulama işlemleridir. Bu makalemizde; İmar Kanunu madde 18 düzenlemesi kapsamında taşınmazlardan yapılan düzenleme ortaklık payı kesintisi, kısaca DOP kesintisini inceleyeceğiz.
Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisi nedir?
Madde 18 uygulaması yapılacak alanda; arazi ve arsaların yüzölçümlerinden yapılan kesinti, DOP (düzenleme ortaklık payı) kesintisidir. Bu kesintiler, düzenleme yapılan alandaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürmesi için gereken ‘’umumi hizmet alanında’’ kullanılacaktır. Ek olarak; kanunda, DOP kesintisi, düzenleme yapılacak alanda meydana gelen değer artışının bir karşılığı olarak da görülmüştür. Örnek olarak; bir alanda otopark veya sağlık tesis alanı yapılması, alanın değerinde bir artış meydana getirecektir.
İmar Kanunu madde 18 uygulaması kapsamında arazi ve arsalardan yapılacak DOP kesintisinin oranı nedir?
Düzenlemeye giren alanda yapılacak DOP kesintisinin oranı konusunda süreç içerisinde değişiklikler yapılmıştır. Hali hazırdaki düzenlemeye göre; DOP kesintisi oranı en fazla %45 olacaktır. Diğer bir deyişle; madde 18 uygulaması yapılacak bir alanda, kamusal alan ihtiyacının karşılanması için, düzenlemeye dahil olan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin en fazla %45’ i kesilebilecektir. Bu oranın, her bir arazi ve arsa bakımından eşit olarak uygulanması gerekir. Ayrıca önemle eklemek gerekir ki; şayet bölgede, kapanan imar ve kadastro yolları mevcutsa, bu alanların, düzenleme ortaklık payına ayrılan toplam alandan düşülmesi gerekir.
DOP kesintisi hangi alanlarda kullanılabilir?
Düzenleme ortaklık payı; düzenleme alanındaki kişilerin kamusal ihtiyaçlarına hizmet etmesi gereken bir kesinti olup, bu kesintimim ancak şu alanlarda kullanılması mümkündür:
- Yol
- Karakol
- Meydan
- Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları
- Park
- Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları
- Otopark
- Pazar yeri
- Çocuk bahçesi
- Semt spor alanı
- Yeşil saha
- Toplu taşıma istasyonları ve durakları
- İbadet yeri
- Otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol
- Su yolu
- Mezarlık alanı
- Resmî kurum alanı
- Sosyal ve kültürel tesis alanı
- Belediye hizmet alanı
- Özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan
- Rekreasyon alanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları
Burada sayılan umumi hizmet alanları sınırlı sayıda değildir. Ancak; madde 18 uygulaması kapsamında yapılan DOP kesintisi, kamusal hizmetlerle ilgili tesislerden başka amaçlarla kullanılamaz. Aksi bir durum, kamu yararı amacına tamamıyla aykırı bir sonuç doğurur.
Düzenleme yapılan alanda taşkın kontrol tesisi varsa süreç nasıl işler?
Düzenlemeye konu alanda taşkın kontrol tesisi bulunması mümkündür. Taşkın kontrol tesislerinin, öncelik olarak, Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanması esastır. Ancak şayet; taşkın kontrol tesisi için yeterli alan ayrılamamışsa, diğer bir ifadeyle Hazine taşınmazlarının yeterli gelmemesi halinde, kalan fark düzenleme ortaklık payından karşılanır. Ancak kesinti oranı, hiçbir şekilde %45’i geçemez.
DOP kesintisi miktarı umumi hizmetler için ayrılan alanlar için yeterli gelmezse, eksik alan nasıl sağlanır?
Düzenleme ortaklık payları toplamının, umumi hizmetler için ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olması durumu gündeme gelebilir. Bu durumda eksik kalan miktar:
- Tescil harici alanlardan veya,
- Muvafakat alınarak, kamuya ait taşınmazlardan ya da
- Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanacaktır
İhtiyaç şayet bu yöntemlerle karşılanamıyorsa, belediye veya valilik kamulaştırma işlemi yapacaktır.
Ayrıca eklemek gerekir ki; şayet herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılması gerekirse, düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılacaktır.
Kural olarak, herhangi bir parselden bir defadan fazla Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) alınamaz.
Madde 18 uygulaması kapsamında, herhangi bir parselden bir defadan fazla DOP kesintisi yapılamaz. Kural bu olmakla birlikte, kuralın istisnası da vardır. Şayet; her türlü imar planı kararıyla yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olursa, artış olan parsellerden, ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını %45’e tamamlayan, ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılması mümkündür. Ancak önemle belirtmek gerekir ki; parselin uygulama sonucunda oluşan değeri, önceki değerinden az olmamak zorundadır. Burada ayrıca; daha önceki imar uygulamalarında yapılan terk veya kesintiler de dikkate alınmalıdır.
Tapu tahsis belgesi kapsamında yapılan uygulamalarda DOP kesintisi nasıl uygulanır?
24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı Kanun madde 10 çerçevesinde gerçekleştirilen uygulamalarda; umumi hizmet alanları için yapılan her türlü terk ve kesinti, parselasyon planındaki DOP kesintisinden az olabilir. Bu durumda, önceki terk ve kesintilerin oranını parselasyon planındaki DOP oranına tamamlayan fark kadar DOP kesintisi yapılabilecektir. Kanun kapsamında bu kesinti, tamamlayıcı nitelikte görülmüş, mükerrer uygulama olarak değerlendirilemeyeceği belirtilmiştir. Ancak toplam kesinti oranı hiçbir hal ve koşulda %45’i geçemeyecektir.
Terk veya bağışın düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisine etkisi nedir?
Burada; özel bir durumdan söz edeceğiz. Bir parselin, parselasyon planı yapılmadan ifraz ve tevhit edilerek tescil edilmiş olması mümkündür. Bu parsellerden, imar planında umumi hizmet alanlarına rastladığı için terk edilen veya bağışlanan alanların toplam parsel alanına oranı; yeni yapılacak parselasyon planındaki DOP oranına tamamlayan fark kadar DOP alınabilecektir.
Mevcut yapılar nedeniyle parsellerden düzenleme ortaklık payı (DOP) alınamazsa süreç nasıl işler?
Parselde halihazırda bulunan yapılar, parselden DOP alınmasına engel olabilir. Bu durumda; bu payın miktarının, düzenlemenin gerçekleştirilebilmesi için yapılacak kamulaştırmada kullanılmak üzere bedele dönüştürülebilmesi mümkündür.
Bedel takdiri, Kamulaştırma Kanunu’ndaki bedel tespiti esasları da gözetilerek; gayrimenkul değerleme uzmanları veya ilgili idare takdir komisyonlarınca raporlandırılarak tespit edilecektir. Bu bedel, tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilir. Buradaki bedelin tamamı, ödeme tarihinde, her takvim yılı başından geçerli olmak üzere bir önceki yıla ilişkin olarak, Vergi Usul Kanunu mükerrer madde 298’ e göre tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında güncellenerek ödenmezse, devir yapılamaz, yapı ruhsatı verilemez. Bedel tamamen ödenirse, taşınmaz maliki ya da idarenin talebi üzerine terkin edilecektir.
Sonuç,
İmar Kanunu madde 18 uygulaması, uygulama imar planını faaliyete geçirmeye yönelik bir uygulama işlemidir. Bu yazımızda, İmar Kanunu madde 18 uygulaması kapsamında yapılan düzenleme ortaklık payı kesintisine ilişkin detaylı bilgilere yer verdik. Düzenleme ortaklık payı, İmar Kanunu madde 18 kapsamında yapılan bir kesinti olup, kesinti işlemindeki hukuka aykırılıklar, işlemin iptaline yol açar. Genel olarak İmar Kanunu madde 18 ile madde 18 uygulaması ve bu uygulamaya karşı açılabilecek iptal davası konularını, ayrı yazılarımızda ele aldık.
TÜZEL&GÜLŞEN Hukuk Bürosu, imar hukuku ve bu bağlamda, düzenleme ortaklık payı kesintisinden doğan idari davalar hakkında etkin bir şekilde hukuki hizmet (dava ve danışmanlık) vermektedir.
Avukat Derya TÜZEL
Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla.