İMAR KANUNU MADDE 18 UYGULAMASI 

Genel olarak

İmar, sözlük anlamı itibariyle ‘’bayındırlık’’ olup, bir yörenin ihtiyaçlara uygun şekilde düzenlenmesidir. Bu düzenleme işleminin temel başlangıç noktası imar planlarının hazırlanmasıdır. İmar planlarının hazırlanmasından sonra, planları uygulayacak iş ve işlemlerin hayata geçirilmesi aşaması gelir. İşte İmar Kanunu madde 18 uygulaması da, imar planlarının hayata geçirilmesine hizmet eden uygulama işlemidir. Bu makalemizde; İmar Kanunu’nun 18. Maddesinde düzenlenen bu işlemin koşullarını ve hukuka aykırı işlemlere karşı başvurulabilecek hukuki yolları inceleyeceğiz.

İmar Kanunu madde 18 uygulaması nedir?

İmar Kanunu’nun 18. maddesinde düzenlenen bu uygulamanın, farklı isimlerle anıldığı görülmektedir. Parselasyon planı, hamur kuralı olarak da anılan İmar Kanunu madde 18 uygulaması, temelde imar planlarının hayata geçirilmesini sağlar. Kamusal alanların kullanımı için bölgede bulunan her bir parsel malikinden eşit oranda DOP (düzenleme ortaklık payı) kesintisi yapılarak, bu kişilere yeni parseller verilir.

Örnek olarak A, B ve C’nin, her biri ayrı parselde olmak üzere malik oldukları arazileri olsun. D Belediyesi, uygulama imar planını faaliyete geçirmek için; İmar Kanunu madde 18 uygulaması kapsamında işlemler yapıp, A, B ve C’ye ait parsellerden eşit oranda DOP kesintisi yaparak, kamusal alan ihtiyacını karşılar. A,B ve C’ ye de mümkünse aynı parselden mümkün değilse yakın parselden olmak üzere, kesintiden arta kalan alanı tahsis eder. Bu noktada; A, B, C’ nin hisseli olarak da bir başka parselde hak sahibi olması durumu gündeme gelebilecektir.

Parselasyon yapılacak alan, öncelikle tek bir alan gibi görülerek gerekli düzenleme ve düzeltmelere başlanır. DOP kesintisi yapılır ve sonrasında kesintiden arta kalan kısımlar kişilere tahsis edilir. Burada belirtmek istediğimiz en önemli nokta, yetkili idarelerin bu işlemi yapmak için kişilerin rızasına ihtiyaç duymamasıdır. Ancak elbette ki İmar Kanunu. madde 18 uygulaması kapsamında hukuka uygun bir işlemden söz edilebilmesi için uygulamanın taşıması gereken bazı şartları vardır. Yazımızın devamında bu konuya ayrıca değineceğiz. 

İmar Kanunu madde 18 kapsamında ilgili merciler, aşağıdaki yetkilere sahip olmaktadır:

İmar hududu içindeki binalı/ binasız arsa ve arazileri

1. Birbirleriyle, yol fazlalarıyla, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmek,
2. Yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmak,
3. Müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmak,
4. Re’sen tescil işlemlerini yaptırmak

Parselasyon planı nedir?

İmar Kanunu madde 18 uygulamasının parselasyon planı adıyla da anıldığını belirttik. Parselasyon planı da; madde 18 uygulaması ve uygulama imar planına uygun parsellerin oluşturulduğu bir plandır. Parselasyon planı açıklama raporu, parselasyon paftaları ile tescile esas belgeleri içerir. 

Uygulama imar planına uygun olarak öncelikle parselasyon planının yapılması gerekir.

İmar planı bulunan alanlarda, öncelikle, uygulama imar planına uygun olarak parselasyon planı yapılır. Bir başka uygulama işlemi olan ifraz ve tevhit işlemlerinin, parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılması mümkündür. 

İmar Kanunu madde 18 uygulaması işleminde hangi mercii yetkilidir?

Madde 18 uygulaması konusunda yetki, belediyelerdedir. Ancak; düzenleme yapılacak alan, belediye ve mücavir alan dışındaysa, madde 18 uygulaması kapsamındaki yetkileri valilik kullanacaktır. 

İmar Kanunu madde 18 uygulaması kapsamında tescil işlemi nasıl yapılır?

Kamusal alan ihtiyacını karşılamak adına yapılan kesintiler, bu amaçla kullanılması için, ilgili belediye adına tescil edilir. Diğer alanlar ise; imar planındaki kullanım amacı doğrultusunda, bu amacı gerçekleştirecek olan idareye tahsis edilmek üzere Hazine adına tescil edilecektir. 

Belediye veya valilik hangi süre içinde parselasyon planını yapmalıdır?

Parselasyon planlarının, imar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren 5 yıl içinde yapılması ve onaylanması gerekir. Belediye ve valiliklerin; parselasyon planı yapmamaları sebebiyle doğacak her türlü kamulaştırma iş ve işlemlerinden, ilgili belediyeler veya valilikler sorumludur.

İmar Kanunu madde 18 uygulaması sonucunda, taşınmaz maliklerine mümkünse eski parselden, mümkün değilse en yakın eşdeğer parselden yer verilir.

Düzenleme sonucu taşınmaz maliklerine verilecek parseller; öncelikle düzenlemeye alınan taşınmazın bulunduğu yerden, mümkün olmuyor ise en yakınındaki eşdeğer alandan verilir.

İmar Kanunu madde 18 uygulaması sonucunda oluşan hisseli arsa ve araziler, müstakil hale getirilebilir mi?

Düzenleme alanındaki imar adalarında; imar uygulama alanındaki hisseli arsa ve arazilerin, müstakil hâle getirilmesi mümkündür. Ancak bunun için şu şartların bir arada bulunması gerekir:

• Asgari parsel büyüklüğü sağlanmalıdır.
• Hisse sahiplerinin muvafakati olmalıdır. Ancak; ilgili idarece, arazideki fiili kullanım durumu tespit edilirse, muvafakat aranmaz. Bu halde ilgili idare, fiili durumun oluştuğuna dair mahallinde tespit yapar. Akabinde tutanak düzenlenir. Bu tutanağı Belediye başkanı, diğer yerlerde ise ilgili birim amiri onaylar. Bu durum; belediye encümen kararı, il idare kurulu kararı veya ilgili idare onayında belirtilirse, müstakil parsel oluşturulması mümkündür.

Uygulama sonucunda, asgari parsel büyüklüğünün altında parsel oluşturulamaz. 

Asgari parsel büyüklüklerinin altında imar parseli oluşturulamaz. Asgari parsel büyüklüğünün belirlenmesi için öncelikle uygulama imar planına bakılır. Uygulama imar planında hüküm yoksa, ilgili yönetmeliğe bakılarak asgari parsel büyüklüğü belirlenir. 

Parselasyon planında kamu hizmeti alanı olarak belirlenen yerde yapı, ağaç bulunması halinde süreç nasıl işler?

İmar parselasyon planında kamu hizmetlerine ayrılan alanlarda ağaç ve yapı bulunması mümkündür. Planı yapmaya yetkili belediye veya valilik, bedeli/enkaz bedelini ödeyerek ağaçların sökülmesi ve binaların yıkılması işlemlerini yapar.

Düzenlenmiş arsalarda yapı bulunması halinde süreç nasıl işler?

Düzenlenmiş arsalarda yapı bulunması, özel bir durumdur. Bu halde, düzenlenmiş arsalardaki yapılara; küçük ölçüdeki zaruri tamirler dışında ilave, değişiklik ve esaslı tamir izni verilmesi yasaktır.

Ancak bu kuralın, iki ayrı istisnası vardır. Bu istisnalar şu şekildedir:

• İlgili parsel sahiplerinin muvafakatlarının olması veya
• Plan ve mevzuat hükümlerine göre mahzur bulunmaması 

Düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde, İmar Kanunu madde 18 uygulamasının mümkün olmadığı hallerdeyse; imar planı ve yönetmelik hükümlerine göre müstakil inşaata elverişli olan kadastral parsellere plana göre inşaat ruhsatı verilmesi mümkündür.

İmar Kanunu madde 18 kapsamında kamulaştırma bedeli yerine ayni ödeme yapılabilir mi?

Bu maddenin uygulanması sırasında, bu kapsamdaki kamulaştırma iş ve işlemlerinde, belediye veya valiliğin:

• Kamulaştırma bedelini ödemesi mümkün olduğu gibi; 
• Kamulaştırılması gereken yerlere karşılık plan ve mevzuat hükümlerine göre yapı yapılması mümkün olan belediye veya valiliğe ait sahalardan yer vermesi de mümkündür. Ancak; bunun için, ilgililerin muvafakatının bulunması gerekir.

Parselasyon işlemi kesinleşmiş mahkeme kararıyla iptal edilirse ne olur?

Taşınmazları hakkında parselasyon işlemi yapılan kişilerin, idari yargıda iptal davası açma hakkı vardır. Açılan bu dava neticesinde parselasyon planının iptaline karar 

İmar Kanunu madde 18 kapsamındaki parselasyon planı, kesinleşmiş mahkeme kararlarıyla iptal edilmiş ve

• İptal nedeniyle, davaya konu parsel, imar planı kararları ile umumi ve kamu hizmetlerine ayrılan alanlara denk gelmişse veya,
• İptal edilen uygulama ile tahsis ve tescil edilmiş parsellerde hak sahiplerince yapı yapılmışsa veya,
• Benzeri hukuki veya fiili imkânsızlıklar nedeniyle geri dönüşüm işlemleri yapılarak uygulama öncesi kök parsellere dönülemeyecekse

Bu hususların, parselasyon planlarını onaylamaya yetkili idarelerin onay merciince tespit edilmesi halinde; öncelikle davaya konu parselin hak sahiplerinin muvafakati alınarak, uygulama sahası içerisinde idarece uygun bir yer tahsis edilir. Şayet anlaşma olmazsa, davacı hak sahibinin kök parseldeki yeri dikkate alınarak uygulamadaki DOP kesintisi düşüldükten sonraki taşınmazın rayiç bedeli üzerinden değeri ödenir.

Parselasyon planının yürürlük, ilan ve tescil süreci nasıl işler?

Yürürlük

İmar planını uygulamaya geçirmek üzere hazırlanan parselasyon planları:

• Belediye ve mücavir alan içinde belediye encümeni, 
• Belediye ve mücavir alan dışında il idare kurulunun onayından sonra yürürlüğe girer. 

İlan

Parselasyon planları, 1 ay süreyle ilgili idarede asılır, mutat vasıtalarla duyurulur. 1 ayın sonunda kesinleşir. 

Tescil

Parselasyon planının kesinleşmesinden sonra tescil aşamasına geçilir. Plan, tescil edilmek üzere tapu dairesine gönderilir. Tapu daireleri, ilgililerin muvafakatını aramadan, sicilleri planlara göre re’sen tanzim ve tesis eder. 

Sonuç

İmar Kanunu madde 18 uygulaması, uygulama imar planını faaliyete geçirmeye yönelik bir uygulama işlemidir.  Bu yazımızda, İmar Kanunu madde 18 uygulamasına ilişkin detaylı bilgilere yer verdik. İmar Kanunu; madde 18 uygulamasına karşı açılacak iptal davası ve bu kapsamda yapılacak DOP kesintisini, ayrı yazılarımızda ele aldık. 

TÜZEL&GÜLŞEN Hukuk Bürosu, imar hukuku ve bu bağlamda, İmar Kanunu madde 18 uygulamasından doğan idari davalar hakkında etkin bir şekilde hukuki hizmet (dava ve danışmanlık) vermektedir.      

Avukat Derya TÜZEL

Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla.  Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla.  Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örn. Örn. Dol. Örn. Örn. Dol. Örn. Örn. Dol. Örn. Örn. Dol. Örn. Örn. Dol. Örn. Örn. Dol. Örn. Örn. Dol. Örn. Örn. Dol. Örn. Örn. Dol. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla.  Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla.  Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örn. Örn. Dol. Örn. Örn. Dol. Örn. Örn. Dol. Örn. Örn. Dol. Örn. Örn. Dol. Örn. Örn. Dol. Örn. Örn. Dol. Örn. Örn. Dol. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla. Örneğin. Örneğin. Dolayısıyla.