Genel Olarak Kamulaştırma
Kamulaştırma, devlet ve kamu tüzel kişilerince kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz mallarının mülkiyetlerinin idareye geçirilmesi yahut idare adına irtifak hakkı kurulması işlemidir.
Devlet ve kamu tüzel kişilerinin kamulaştırma işlemini yaparken uyması gereken usul ve esaslar 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda düzenlenmiş olup, kamulaştırma bedelinin belirlenmesi, taşınmaz malın mülkiyetinin veya taşınmaz üzerindeki irtifak hakkının tapuda idare adına tescili, kamulaştırılan ve kullanılmayan taşınmazın geri alınması, idareler arasında taşınmaz malların devri ve idare ile mülkiyet hakkı sahibinin karşılıklı hak ve yükümlülükleri bu kanunda düzenlenmiş olup uyuşmazlık çıkması halinde uygulanacak olan kanun da Kamulaştırma Kanunu’dur.
Kamulaştırma Bedelinin Satın Alma Usulü İle Belirlenmesi
İdarenin kamulaştırma kararı alması ile birlikte idare tarafından Kamulaştırma Kanunu’nda belirtilen usul ve esaslara uygun bir şekilde kamulaştırılmak istenen taşınmazın bedel tespiti yapılır. Kamulaştırma Kanunu’ndaki düzenleme gereğince idare, kamulaştırmak istediği taşınmaz ile ilgili olarak öncelikle satın alma usulünü uygulamak zorundadır.
Satın alma usulü Kamulaştırma Kanunu’nun 8. maddesinde düzenlenmiş olup idare tarafından yapılması gereken işlemler şunlardır;
- Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak idare; konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendirir.
- Ayrıca idare, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirir.
- İdare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz mal, kaynak veya bunların üzerindeki irtifak haklarının bedelinin peşin veya Kamulaştırma Kanunu’nda belirtilen usullere göre taksitle ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü bir yazıyla malike bildirir.
- Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması hâlinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır, tespit edilen tahminî değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması hâlinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini, malikin kimlik bilgilerini ve taşınmazların tapuda tesciline veya terkinine dair kabul beyanlarını da ihtiva eden tutanak, malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır.
- İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel hazır edilerek, idarenin anlaşma tutanağı ve kamulaştırma öncesi taşınmaz üzerindeki tüm takyidat ve haklardan arındırıldığını bildiren yazıya istinaden idare adına tapuya resen tescil veya terkin edilir.
İdare tarafından satın alma usulü ile yukarıda belirttiğimiz aşamalar sonucunda kamulaştırılan taşınmazın tapuya resen tescil veya terkinden sonra kamulaştırma bedeli taşınmazın eski maliklerine ödenir.
Kamulaştırma Bedelinin Mahkemece Tespiti
Kamulaştırma bedelinin yukarıda belirtildiği üzere satın alma usulüne göre belirlenmesi aşamasında taşınmaz maliki veya malikleri ile idare arasında anlaşma gerçekleşmez ise kamulaştırma bedeli mahkemece belirlenir. Taraflar arasında kamulaştırma bedelinde anlaşma sağlanamamsı durumunda kamulaştırma bedelini belirlemede görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Kamulaştırma bedelinin mahkemece belirlenmesi Kamulaştırma Kanunu’nun 10. Maddesinde düzenlenmiş olup kamulaştırma bedeli, idarenin taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurması üzerine şu şekilde belirlenir;
- Kamulaştırmanın satın alma usulü ile yapılamaması halinde idare, topladığı bilgi ve belgelerle satın alma usulü uyarınca yaptırmış olduğu bedel tespiti ve bu husustaki diğer bilgi ve belgeleri bir dilekçeye ekleyerek taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine müracaat eder ve taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin, peşin veya kamulaştırma, Kamulaştırma Kanunu’ndaki usullere uygun olarak yapılmış ise taksitle ödenmesi karşılığında, idare adına tesciline karar verilmesini ister.
- Mahkeme, idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrası için belirlediği duruşma gününü, dava dilekçesi ve idare tarafından verilen belgelerin birer örneği de eklenerek taşınmaz malın malikine bildirerek duruşmaya katılmaya çağırır. Duruşma günü idareye de tebliğ olunur.
- Mahkemece belirlenen günde yapılacak duruşmada hakim, taşınmaz malın bedeli konusunda tarafları anlaşmaya davet eder. Tarafların bedelde anlaşması halinde hakim, taraflarca anlaşılan bu bedeli kamulaştırma bedeli olarak kabul eder ve anlaşılan bedeli satın alma usulüne göre belirlenmiş bedelmiş gibi bu usul uyarınca işlem yapar.
- Mahkemece yapılan duruşmada tarafların bedelde anlaşamamaları halinde hakim, en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için de duruşma günü tayin ederek bilirkişiler marifetiyle ve tüm ilgililerin huzurunda taşınmaz malın değerini tespit için mahallinde keşif yapar.
- Bilirkişiler, taraflar ve diğer ilgililerin beyanını da dikkate alarak, Kamulaştırma Kanunu’ndaki esaslar doğrultusunda taşınmaz malın değerini belirten raporlarını onbeş gün içinde mahkemeye verirler.
- Tarafların bedelde anlaşamamaları halinde gerektiğinde hâkim tarafından onbeş gün içinde sonuçlandırılmak üzere yeni bir bilirkişi kurulu tayin edilir ve hâkim, tarafların ve bilirkişilerin rapor veya raporları ile beyanlarından yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder.
Mahkemece tespit edilen bu bedel, taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkının kamulaştırılma bedelidir. Tarafların anlaşamaması halinde hâkim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen bu bedelin idarenin kıymet takdir komisyonunca tespit edilen bedelden az olması durumunda hâkim tarafından tespit edilen bedel, fazla olması durumunda idarenin kıymet takdir komisyonunca tespit ettiği bedel, peşin ve nakit olarak hak sahibi adına, kalanı ise bedele ilişkin kararın kesinleşmesine kadar üçer aylık vadeli hesapta nemalandırılmak ve kesinleşen karara göre hak sahibine verilmek üzere mahkemece belirlenecek banka hesabına yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye onbeş gün süre verilir.
Kamulaştırma Bedeline İtiraz
Malik veya malikler kamulaştırma işleminin iptalini istemeksizin yalnızca belirlenen kamulaştırma bedeli konusunda idare ile anlaşmaya varamıyorlarsa idare tarafından açılan kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davasına katılarak kamulaştırmaya tabi tutulmak istenen taşınmazın idare tarafından belirlenen kamulaştırma bedelinden daha yüksek bir bedelde olduğunu ispatı sağlayan hususlarla birlikte ileri sürerek mahkemece olması gereken kamulaştırma bedelinin belirlenmesini sağlayabilirsiniz.
Ayrıca Asliye Hukuk Mahkemesi’nin verdiği karardan tatmin olmayan taraf kanun yollarına başvurarak belirlenen bedele itiraz edebilir.
Bununla birlikte dava konusu taşınmaz için mahkemece belirlenen bedeli ödeyen idare, bunu gösteren makbuzu 15 gün içerisinde mahkemeye sunarak taşınmazın tescilini isteyebilecektir.